Faktor Penyebab dan Akibat Hukum Penerbitan Sertifikat Pengganti Hak Atas Tanah


A.  Faktor Penyebab

Faktor penyebab diterbitkan sertipikat pengganti hak atas tanah sesuai ketentuan Pasal 57 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti karena: sertipikat asli rusak, sertipikat asli hilang, sertipikat asli masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, dan sertipikat asli tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi

1.   Sertipikat Asli Rusak

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, hanya menyatakan penerbitan sertipikat pengganti dapat dilakukan di antaranya karena sertipikat rusak, tetapi tidak secara tegas dinyatakan apa yang dimaksud dengan sertipikat tersebut dianggap rusak. Hal ini mungkin peraturan tersebut berpegang pada pengertian rusak suatu surat atau sertipikat pada umumnya.

Arti kata rusak adalah sudah tidak sempurna (baik, utuh) lagi.[1] Dikaitkan dengan sertipikat atas tanah, maka yang dimaksud dengan sertipikat telah rusak adalah sertipikat tersebut sudah tidak sempurna, baik atau utuh lagi secara fisik. Pengertian secara fisik yang dimaksud disini adalah lembaran sertipikat dan kata-kata yang terdapat atau tertera dalam sertipikat tersebut.

Suatu sertipikat hak atas tanah, berarti terdiri dari lembaran surat yang berisikan keterangan tentang data fisik dan data yuridis atas tanah. Sehingga  penggantian sertipikat hak karena rusak seperti ada bagian yang tidak terbaca atau sobek atau hilang (misalnya dimakan rayap karena penyimpanan yang kurang baik), namun masih teridentifikasi data fisik dan data yuridisnya.

Dengan demikian, penggantian sertipikat hak karena sertipikat asli rusak merupakan penerbitan sertipikat pengganti disebabkan rusak yang dimohon oleh pemegangnya kepada Kantor Pertanahan setempat.

Sesuai ketentuan Pasal 58 PP No.24 Tahun 1997, setelah adanya penggantian sertipikat yang rusak tersebut maka sertipikat yang lama (rusak) ditahan dan dimusnahkan.

2.   Sertipikat Asli Hilang

Arti kata hilang adalah tidak ada lagi; lenyap atau tidak kelihatan (secara fisik).[2] Dikaitkan dengan sertipikat atas tanah, maka yang dimaksud dengan sertipikat hilang adalah sertipikat tersebut sudah tidak ada lagi atau lenyap secara fisik. Hal ini dapat terjadi baik karena tercecer atau musnah karena adanya banjir dan lain-lain.

Pasal 59 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan:

(1)  Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.

(2)  Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.

(3)  Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.

(4)  Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertipikat pengganti.

(5)  Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.

(6)  Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.

(7)  Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat (2).

Dengan demikian, sesuai Pasal 59 PP No. 24 Tahun 1997 di atas, bahwa permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan (dalam prakteknya didahului dengan pengaduan/laporan hilang pada pihak Kepolisian). Penerbitan sertipikat pengganti didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon, sedangkan untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan tersebut. Kemudian, dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, maka dapat diterbitkan sertipikat baru. Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertipikat pengganti tersebut. Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.

3.   Blanko Sertipikat yang tidak digunakan lagi

Pendaftaran tanah merupakan hal yang penting sebagai bukti hak yang kuat terhadap hak atas tanah untuk membuktikan sebagai pemilik hak atas tanah secara sah. Di samping itu, pendaftaran tanah yang ditentukan dalam Pasal 19 UUPA merupakan sasaran untuk mengadakan kesederhanaan hukum. Tentang pendaftaran tanah lebih lanjut dijelaskan dalam penjelasan umum angka III alinea terakhir UUPA yang berbunyi: “Adapun hak-hak yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, segera akan dikonversikan menjadi salah satu hak yang baru menurut UUPA”. 

Jadi, semua tanah baik yang dimiliki atas nama seseorang atau badan hukum, baik hak milik adat atau hakatas tanah menurut buku II KUHPerdata diwajibkan untuk dikonversi kepada salah satu hak atas tanah menurut UUPA dan didaftarkan sehingga terwujud unifikasi dan kesederhanaan hukum dalam hukum pertanahan Indonesia sesuai dengan tujuan dari UUPA. Bahkan dalam Pasal 41 PP No.10 Tahun 1961 dan Pasal 63 PP No. 24 Tahun 1997 diatur ketentuan sanksi bagi yang terlambat atau lalai untuk melakukan pendaftaran, baik pendaftaran tanah maupun pendaftaran hak atas tanah yang diakui sebelum berlakunya UUPA.

Setelah berlakunya UUPA dan PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diganti dengan PP No. 24 Tahun 1997 tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak yang akan tunduk kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) ataupun yang akan tunduk kepada hukum adat setempat kecuali menerangkan bahwa hak-hak tersebut merupakan hak adat.[3]

Adapun yang menjadi landasan hukum konversi terhadap hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960 adalah bagian kedua dari UUPA tentang ketentuan-ketentuan konversi yang terdiri sembilan pasal, yaitu Pasal I s.d Pasal IX, khususnya untuk konversi tanah-tanah yang tunduk kepada hukum adat dan sejenisnya diatur dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII ketentuan-ketentuan konversi. Di  samping itu untuk pelaksanaan konversi yang dimaksud oleh UUPA dipertegaskan lagi dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria (PMPA) Nomor 2 Tahun 1962 dan SK. Menteri Dalam Negeri Nomor 26/DDA/1970 yaitu tentang penegasan konversi dan pendaftaran bekas hak-hak Indonesia atas tanah.

Dalam Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria dan SK Menteri Dalam Negeri tersebut, dinyatakan permohonan konversi dapat diajukan terhadap tanah-tanah yang pernah tunduk pada:

a. Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1958

b. Hak atas tanah yang didaftar menurut Stb. 1873 No. 38 yaitu tentang agrarisch eigendom.

c. Peraturan-peraturan yang khusus di daerah Yogyakarta, Surakarta, Sumatera Timur, Riau, dan Kalimantan Barat.[4]

Dalam pelaksanaan konversinya diajukan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah yang bersangkutan dengan disertai tanda bukti haknya (kalau ada disertakan pada surat ukurnya), tanda bukti kewarganegaraan yang sah dari yang mempunyai hak yang menyatakan kewarganegaraannya pada tanggal 24 September 1960 dan keterangan dari pemohon apakah tanahnya tanah perumahan atau tanah pertanian.

Kemudian Pasal 3 PMPA No. 2 Tahun 1962 mengatur tentang hak-hak yang tidak diuraikan dalam sesuatu surat hak tanah, maka oleh yang bersangkutan diajukan:

a. Tanda bukti haknya, yaitu bukti surat pajak hasil bumi verponding Indonesia atau bukti surat pemberian hak oleh Instansi yang berwenang (kalau ada disertakan pula surat ukurnya).

b. Surat Keterangan Kepala Desa yang dikuatkan oleh asisten Wedana (Camat) yang:

1. Membenarkan surat atau surat bukti hak itu.

2. Menerangkan apakah tanahnya tanah perumahan atau tanah pertanian.

3. Menerangkan siapa yang mempunyai hak itu, kalau ada disertai turunan surat-surat jual beli tanahnya.[5]

Dari ketentuan Pasal 3 ini, maka khusus untuk tanah-tanah yang tunduk pada Hukum Adat, tetapi tidak terdaftar dalam ketentuan konvernsi sebagai tanah yang dapat dikonversikan kepada sesuatu hak atas tanah menurut ketentuan UUPA, tetapi diakui tanah tersebut sebagai hak adat, maka ditempuhlah dengan upaya “Penegasan Hak” yang diajukan kepada Kepala Kantor Perdaftaran Tanah setempat diikuti dengan dukti pendadahuluan seperti: bukti pajak, surat jual beli yang dilakukan sebelum berlakunya UUPA dan surat membenarkan tentang hak seseorang dan menerangkan juga tanah itu untuk perumahan atau untuk pertanian dan keterangan kewarganegaraan orang yang bersangkutan.

Dalam Pasal 7 PMNA No. 2 Tahun 1962 telah diatur lembaga konversi lain yang dinamakan “Pengakuan Hak”, yaitu perlakuan atas tanah-tanah yang tidak ada atau tidak ada lagi tanda bukti haknya, maka yang bersangkutan dapat mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Wilayah Pertanahan setempat, permohonan tersebut diumumkan 2 bulan berturut-turut di kantor pendaftaran tanah dan kantor Kecamatan, jika tidak diterima dan keberatan mereka membuat pernyataan keberatan tersebut kepada kantor BPN dan kemudian mengirimkannya kepada Kepala Kantor Wilayah Pertanian setempat, penerbitan pengakuan hak diberikan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN, dari SK pengakuan hak tersebut sekaligus mempertegaskan hak apa yang diberikan/padanan pada permohonan tersebut, bisa saja hak milik, hak guna usaha, atau hak guna bangunan atau hak pakai.[6]

Dengan demikian dapat dipahami bahwa seluruh hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA melalui lembaga konversi masuk ke dalam sistem UUPA melalui padanannya dan setelah ditu diperlakukan seluruh ketentuan UUPA dengan tidak perlu lagi menyebut bahwa tanah itu bekas sesuatu hak yang ada sebelum UUPA. Hak atas tanah sebelum berlakunya UUPA terdiri dari hak-hak yang tunduk pada hukum adat dan hak-hak yang tunduk pada hukum barat. Adapun hak-hak atas tanah yang tunduk pada hukum adat adalah:

  1. Hak agrarisch eigendom. Lembaga agrarisch eigendom ini adalah usaha dari Pemerintah Hindia Belanda dahulu untuk mengkonversi tanah hukum dat, baik yang berupa milik perorangan maupun yang ada hak perorangannya pada hak ulayat dan jika disetujui sebagian besar dari anggota masyarakat pendukung hak ulayatnya, tanahnya  dikonersikan menjadi agrarisch eigendom
  2. Tanah hak milik, hak yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini. Istilah dan lembaga-lembaga hak atas tanah ini merupakan istilah local yang terdapat di Jawa.
  3. Grant Sultan yang terdapat di daerah Sumatera Tmur terutama di Deli yang dikeluarkan oleh Kesultanan Deli termasuk bukti-bukti haak atas tanah yang diterbitkan oleh para Datuk yang terdapat di sekitar Kotamadya Medan (sekarang Kota Medan). Di samping itu masih ada lagi yang disebut Grant Lama yaitu bukti hak tanah yang juga dikeluarkan oleh Kesultanan Deli.
  4. Landerijenbezitrecht, altijddurende erfpacht, hak-hak usaha atau bekas tanah partikelir.[7]

UUPA diberlakukan untuk mengatur asas unifikasi hukum agraria, maka hanya ada satu sistem hukum untuk seluruh wilayah tanah air, oleh karena itu hak-hak atas tanah yang ada sebelum UUPA harus disesuaikan atau dicari padanannya yang terdapat di dalam UUPA melalui lembaga konversi, dan diterbitkan sertipikat baru karena sebelumnya hak atas tanah tersebut memakai blanko sertipikat hak yang tidak digunakan lagi.

Setelah adanya penggantian sertipikat (pembaharuan blangko sertipikat) tersebut maka sesuai ketentuan Pasal 58 PP No.24 Tahun 1997 maka  sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan.

4.   Sertipikat Asli tidak diserahkan kepada Pembeli Lelang dalam suatu Lelang Eksekusi.

Menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150/PMK.06/2007 tentang Perubahan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 40/PMK.07/2006 Tentang Pelaksanaan Lelang, bahwa Lelang adalah penjualan barang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang (Pasal 1 angka 1). Ketentuan ini membatasi pengertian lelang itu hanya pada penjualan di muka umum saja tidak termasuk lelang tender atau lelang pemborongan pekerjaan.

Salah satu jenis lelang berdasarkan sebab barang dijual dan penjual, dalam hubungannya dengan barang yang akan dilelang adalah dikenal dengan sebutan Lelang Eksekusi, yaitu suatu lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen lain, yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dipersamakan dengan itu, dalam rangka membantu penegakan hukum, antara lain: lelang eksekusi atas bidang tanah sebagai objek jaminan hutang, sesuai Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT).[8]

Setiap pelaksanaan lelang akan diterbitkan risalah lelang oleh pejabat lelang. Istilah Risalah Lelang sinonim dengan istilah Berita Acara, dan merupakan terjemahan langsung dari istilah “Process Verbal” dalam bahasa Belanda. Dalam menterjemahkan istilah process verbal sendiri hingga saat ini belum ada kata yang tepat mengenai istilah Indonesianya, dalam menggambarkan isi process verbal tersebut.[9]

Eksistensi penggunaan istilah-istilah ini dalam praktik sampai saat ini tidak terdapat keseragaman di antara para pemakai, baik oleh instansi-instansi pemerintah maupun swasta. Ada yang tetap menggunakan istilah process verbal  baik dengan mengubah cara penulisannya, dan disesuaikan dengan ejaan bahasa Indonesia yakni “proses verbal”, ada yang menggunakan terjemahannya dengan surat sengketa, surat pemeriksaan perkara, berita acara lelang dan risalah lelang.[10]

Penafsiran secara gramatikal, interprestasi Risalah Lelang adalah memori penjelasan tertulis tentang sesuatu hal tertentu,[11] dan dalam pengertian lain disebutkan bahwa risalah lelang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.[12] Dalam setiap pelaksanaan lelang harus dilakukan di hadapan Pejabat Lelang dan dibuatkan berita acara yang disebut Risalah Lelang. “Risalah Lelang merupakan akte otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna”.[13]

Risalah lelang sebagai akta otentik, hal ini dapat dilihat bahwa untuk dapat dikategorikan sebagai akta otentik, maka harus dipenuhi persyaratan formal sebagaimana yang diatur pada Pasal 1868 jo Pasal 1870 KUH Perdata. Dalam Pasal 1868 KUH Perdata disebutkan: “Suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.” Selanjutnya dalam Pasal 1870 KUH Perdata dinyatakan: “Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”

Risalah lelang tersebut bukti bagi pembeli lelang, sehingga apabila objek lelang adalah tanah maka risalah lelang tersebut sebagai bukti otentik telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli lelang.

Mengingat ketentuan UUPA jo PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka setiap peralihan hak atas tanah termasuk peralihan secara lelang harus dilakukan pendaftaran (balik nama) ke Kantor Pertanahan, sebagai bentuk pemeliharaan data fisik maupun yuridis atas tanah tersebut. Sehingga apabila ternyata tanah sebagai objek lelang tersebut tidak memiliki sertipikat asli karena tidak diserahkan oleh pemilik (debitur dalam lelang eksekusi) maka atas dasar risalah lelang dapat diterbitkan sertipikat pengganti atas tanah tersebut dan langsung dibaliknamakan menjadi nama pembeli lelang di Kantor Pertanahan.

B.  Akibat Hukum Dari Sertipikat Pengganti Hak Atas Tanah Yang Diterbitkan

1.   Pengganti Sertipikat Asli

Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana ditentukan dalam PP No. 24 Tahun 1997 adalah disebabkan 4 (empat) faktor, yaitu: sertipikat asli rusak, sertipikat hilang, sertipikat masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Selanjutnya dalam Pasal 58 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan, ”dalam hal penggantian sertipikat karena rusak atau pembaharuan blangko sertipikat, sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan”.

Dalam PP No. 24 Tahun 1997 terebut secara tegas dinyatakan sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan karena telah diterbitkan sertipikat pengganti. Hal ini dapat terjadi dalam hal penerbitan sertipikat pengganti karena rusak atau penggantian sertipikat lama yang sudah tidak digunakan lagi sejak diterbitkannya UUPA.

Untuk kedua kasus di atas (sertipikat rusak atau penggantian blanko sertipikat lama) maka sertipikat asli dapat langsung ditahan atau dimusnahkan oleh pihak Kantor Pertanahan, karena ketika dilakukan permohonan penggantian sertipikat yang rusak atau blanko tidak digunakan lagi juga disertakan dalam permohonan ke Kantor Pertanahan.

Berbeda halnya untuk penerbitan sertipikat pengganti yang hilang, karena sertipikat asli memang tidak ada pada si pemohon (hilang), sehingga dapat terjadi setelah sertipikat pengganti diterbitkan muncul sertipikat asli hak atas tanah tersebut, sehingga sertipikat asli yang telah diterbitkan penggantinya tersebut harus disita dan dimusnahkan.

Dengan demikin, sertipikat penganti hak atas tanah yang diterbitkan tersebut adalah sebagai pengganti sertipikat asli hak atas tanah sebagaimana disebutkan di atas, karena berbagai faktor yaitu rusak, hilang, blanko tidak digunakan lagi, dan tidak diserahkan sertipikat asli ketika pelaksanaan lelang eksekusi. Akibat hukum terhadap penerbitan sertipikat pengganti ini, maka sertipikat asli hak atas tanah yang telah digantikan menjadi hapus atau tidak berlaku lagi atau dimusnahkan dalam hal terjadi karena penggantian sertipikat rusak atau penggantian blanko, dan kedudukan dari sertipikat pengganti adalah sama dengan kedudukan hukum dari sertipikat asli yang digantikan tersebut, yang dapat memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya dan peruntukannya sesuai dengan kedudukan masing-masing hak atas tanah yang dimiliki sesuai peraturan-perundangan yang berlaku..

Adapun jenis-jenis hak-hak atas tanah yang disertipikatkan dan kedudukan dari masing-masing sertipikat hak atas tanah adalah sebagai berikut:

Sertipikat Hak Milik. Sertipikat hak milik merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun temurun, terkuat dan terpenuh (Pasal 20 ayat (1) UUPA).

Khusus terhadap hak milik atas tanah ditentukan lain, yaitu adanya unsur turunan, terkuat dan terpenuh dibandingkan hak lainnya, namun harus diartikan senafas dengan fungsi sosial tanah, selain itu juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan (Pasal 20 ayat (2), Pasal 25, dan Pasal 26 UUPA).

Selanjutnya, sesuai ketentuan Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 bahwa hak milik dapat dipunyai oleh setiap warga negara Indonesia tanpa menyebutkan perbedaan suku atau etnis. Khusus terhadap badan keagamaan dan badan sosial yang ditetapkan pemerintah dapat diberikan sertipikat hak milik dalam jangka waktu sepanjang tanahnya masih dipergunakan sesuai tugas pokok dan fungsinya serta diakui dan dilindungi.[14]

Sertipikat Hak Guna Usaha (HGU). Sertipikat hak guna usaha merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna mengusahakan tanah di sektor pertanian, peternakan, atau perikanan atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara (Pasal 28 ayat (1) UUPA).

Sertipikat hak guna usaha (HGU) hanya dapat diberikan atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara, misalnya melalui pelepasan hak atas tanah, bangunan, dan tanaman di atasnya kepada negara sesuai peraturan perundang-undangan (Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah) (selanjutnya ditulis PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah).

Secara umum HGU dapat diberikan kepada subyek hak dengan luas paling sedikit 5 hektar dalam jangka waktu 25 tahun dan perpanjangan 25 tahun, dan sesudah jangka waktu HGU dan perpanjangannya berakhir,  kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama. HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain atau dijadikan jaminan utang melalui pembebanan hak tanggungan.[15] Selanjutnya dinyatakan, orang perorangan hanya dapat mempunyai HGU maksimum 25 hektar, sedangkan luas maksimum untuk badan hukum masing-masing ditetapkan oleh Menteri.[16] Sedangkan badan hukum asing hanya dapat mempunyai HGU melalui penanaman modal asing bersifat patungan didirikan menurut hukum Indonesia berkedudukan di Indonesia.[17]

Perpanjangan jangka waktu hak tidaklah menghentikan berlakunya hak yang bersangkutan, melainkan hak itu terus berlangsung menyambung pada jangka waktu hak semula. Hal ini penting artinya untuk kepentingan hak-hak pihak lain yang membebani HGU, misalnya Hak Tanggungan, yang akan hapus dengan sendirinya apabila HGU itu hapus.[18]

Di mana untuk lebih menjamin kepastian dari kepentingan hak-hak pihak lain yang membebani HGU, selanjutnya pada Pasal 11 ayat (1) ditegaskan untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Usaha dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu, pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Guna Usaha.[19]

Sebelum berakhir jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang dan jika telah berakhir hanya dapat diajukan permohonan baru, sepanjang pemegang hak masih memenuhi syarat dan tanahnya masih diusahakan secara layak, dengan catatan bahwa harus sesuai dengan perkembangan rencana penggunaan dan peruntukan tanah bersangkutan pada saat itu.[20]

HGU yang tidak lagi diusahakan pemegangnya maka dalam jangka waktu satu tahun harus melepaskan atau mengalihkan haknya kepada negara atau pihak lain, dengan sanksi bahwa haknya hapus demi hukum, sedangkan bangunan, tanaman dan benda-benda di atasnya dapat dibongkar sendiri ataupun diganti rugi oleh negara, nilainya diputuskan oleh Presiden.[21] Apabila bekas pemegang hak lalai dalam memenuhi kewajibannya, maka bangunan dan benda-benda yang ada di atas bekas hak tersebut dibongkar oleh pemerintah atas biaya bekas pemegang hak.[22]

Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB). Sertipikat hak guna bangunan merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri di atas tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal atau tempat usaha (Pasal 35 UUPA).

Hak guna bangunan (HGB) diberikan dengan luas tidak melebihi batas maksimum (ceiling) jangka waktu paling lama 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan utang melalui pembebanan hak tanggungan.[23]

HGB dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, digunakan untuk tempat tinggal, atau tempat usaha sepanjang tidak mengganggu fungsi sosial tanah.[24] HGB dapat diberikan atas tanah hak milik atau hak pengelolaan atau tanah negara, dengan ketentuan apabila hak guna bangunan hapus maka hak atas tanahnya kembali kepada penguasa asalnya. [25]

Sertipikat Hak Pakai. Sertipikat hak pakai merupakan surat tanda bukti pemilikan hak atas tanah untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya (Pasal 41 UUPA). Sertipikat hak pakai dapat dipunyai oleh negara Indonesia, warga negara asing yang bekerja dan bertempat tinggal di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, departemen, lembaga non departemen pemerintahan pusat dan daerah, perwakilan negara asing, perwakilan organisasi internasional, badan keagamaan dan badan sosial.[26]

Khusus terhadap pemilikan rumah tempat tinggal warga negara asing di Indonesia, lebih lanjut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996; Permenag/Ka.BPN Nomor 7; Nomor 8 Tahun 1996; SE. Manag/Ka.BPN  Nomor 110-2871 Tanggal 8 Oktober 1996; SE. Menteri Negara Perumahan Rakyat No.124/UM/0101/M/12/97 Tanggal, 11 Desember 1997.[27]

Sertipikat hak pakai dapat diberikan kepada badan hukum publik seperti departemen, lembaga pemerintahan Indonesia di pusat dan daerah, perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional, badan keagamaan, dan badan sosial yaitu selama masih dipergunakan bagi keperluan tugas pokok dan fungsinya.[28]

Hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun atau diperbaharui atas persetujuan pemegang hak pengelolaannya.[29] Hak pakai atas tanah hak milik diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui berdasarkan akta kesepakatan antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak miliknya.[30] Hak pakai atas tanah negara diberikan jangka waktu paling jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun atau dapat diperbaharui atas permohonan pemegang hak pakai dengan ketentuan bahwa masih memenuhi persyaratan untuk pemberian hak pakai atas tanah negara.[31]

Sertipikat hak pakai dapat beralih dan dialihkan sepanjang dimungkinkan dalam perjanjian oleh para pihak yang bersangkutan dengan ketentuan bahwa terlebih dahulu mendapat persetujuan dari penguasa hak atas tanahnya, dalam hal ini persetujuan tertulis dari pemegang hak miliknya atau dari pemegang hak pengelolaannya atau atas tanah negara dengan izin tertulis dari pejabat berwenang.[32]

2.   Sertipikat Pengganti Melindungi Pemegang Hak Yang Sebenarnya

Penerbitan sertipikat pengganti hak atas tanah sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya, dilakukan apabila ternyata sertipikat hak atas tanah tersebut rusak, hilang, blangko tidak digunakan lagi atau tidak diserahkan sertipikat asli ketika pelaksanaan lelang eksekusi.

Penerbitan sertipikat pengganti ini guna memberikan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah tersebut, karena suatu sertipikat asli hak atas tanah yang rusak maka dapat mengaburkan data fisik dan data yuridis yang tertera dalam sertipikat tersebut maka harus dimohonkan untuk dilakukan penerbitan sertipikat pengganti sehingga pemegang hak atas tanah dapat terdaftar kembali dan memegang sertipikat pengganti sebagai pengganti sertipikat yang rusak. Demikian juga halnya dalam hal terjadinya sertipikat hilang, maka pemegang hak dapat memohonkan diterbitkan sertipikat pengganti, sehingga pemegang hak mempunyai alat bukti yang kuat sebagai pemilik atas tanah tersebut, karena dapat saja terjadi sertipikat asli yang hilang berada di tangan orang lain, maka dengan adanya laporan Kepolisian dan dimohonkan Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertipikat pengganti maka sertipikat asli yang hilang tidak berlaku lagi.

Kedudukan hukum sertipikat pengganti hak atas tanah sama dengan sertipikat asli. Oleh karena itu, sejauhmana sertipikat pengganti tersebut dapat memberikan perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah, maka dapat dilihat dari kedudukan sertipikat hak atas tanah di dalam UUPA dan peraturan pelaksanaannya sebagai peraturan perundangan pertanahan di Indonesia.

Hukum Pertanahan Indonesia menginginkan adanya kepastian mengenai siapa pemegang hak milik atau hak-hak lain atas sebidang tanah. Untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah tersebut, maka kepada Negara diwajibkan untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, demikian ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUPA, untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah di seluruh Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang dimaksud adalah Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya ditulis PP No. 24 Tahun 1997)

PP No. 24 Tahun 1997, Lembaran Negara 1997 Nomor 59, tanggal 8 Juli 1997, yang mulai berlaku pada tanggal 8 Oktober 1997, yang merupakan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah dan telah berlaku secara uniform dan nasional, yang dalam Pasal 1 ayat (1) PP tersebut telah dikatakan dan dijelaskan tentang pengertian daripada pendaftaran tanah. Dalam hal itu kemudian dipertegas kembali dalam Pasal 3, bahwa pendaftaran bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum pemegang hak atas hak tanah dengan menginformasikannya kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam perbuatan hukum mengenai hak atas tanah serta terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

A.P. Parlindungan mengemukakan: pendaftaran adalah berisikan sejumlah dokumen yang berkaitan, yang merupakan sejumlah rangkaian dari proses yang mendahuluinya sehingga suatu bidang tanah terdaftar, dan demikian pula prosedur apa yang harus dilaksanakan dan demikian pula hal-hal yang menghalangi pendaftaran tersebut ataupun larangan-larangan bagi para pejabat yang bertanggung jawab dalam pendaftaran hak tersebut. Pendaftaran ini melalui suatu ketentuan yang sangat teliti dan terarah sehingga tidak mungkin asal saja, lebih-lebih lagi bukan tujuan pendaftaran tersebut untuk sekedar diterbitkannya bukti pendaftaran tanah saja (Sertipikat hak atas tanah).[33]

Dengan adanya Pendaftaran Tanah tersebut, maka seseorang dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang berkenaan dengan sebidang tanah, seperti hak apa yang dipunyai, berapa luasnya, lokasi tanahnya dimana dan apakah dibebani dengan hak-hak tanggungan dan lain sebagainya. Hal yang demikian ini disebut dengan asas publisitas atau dalam hal ini disebut dengan sistem publikasi. Dengan diterbitkannya PP Nomor 24 Tahun 1997, sebagai penyempurnaan dari PP Nomor 10 Tahun 1961, maka Pendaftaran Tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan akan kepastian hukum dalam bidang pertanahan dan bahwa sistem yang dianut adalah sistem publikasi negatif yang bertendensi positif karena akan menghasilkan surat-surat bukti yang berlaku sebagai salah satu alat pembuktian yang kuat. Dalam sistem negatif, bahwa sertipikat tersebut hanya atau dapat dipandang sebagai suatu bukti permulaan saja, belum menjadi sebagai suatu yang final sebagai bukti hak atas tanahnya, atau dengan kata lain, bahwa sertipikat itu adalah sebagai salah satu alat pembuktian yang kuat, sehingga setiap orang dapat mempersoalkannya. Dan mengandung unsur positif, yaitu bahwa pada lain pihak untuk secara seimbang memberikan kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik untuk menguasai sebidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan diterbitkannya sertipikat sebagai salah satu alat bukti yang kuat.

Boedi Harsono mengemukakan: sistem publikasi yang digunakan UUPA dan PP 24/1997 adalah sistem negatif yang mengandung unsur positif. Sistemnya bukan negatif murni, karena dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf, bahwa pendaftaran menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Demikian juga dinyatakan dalam Pasal 23 ayat (2), 32 ayat (2) dan 38 ayat (2). Bukan publikasi negatif yang murni. Sistem publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak. Juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam pasal-pasal UUPA tersebut, bahwa sertipikat merupakan alat bukti yang kuat.[34]

Hal ini terlihat pada ketentuan-ketentuan mengatur prosedur pengumpulan sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta pemeliharaannya dan penerbitan sertipikat haknya, biarpun sistem publikasinya negatif, tetapi kegiatan-kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara seksama, agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.

Selanjutnya secara lebih tegas lagi dikemukan Abdurrahman, para petugas pendaftaran tidaklah bersikap pasif atau Lijdelijk”, artinya mereka menerima begitu saja apa yang diajukan dan dikatakan oleh pihak-pihak yang meminta pendaftaran. Kita telah mengetahui, bahwa baik pada pembukuan untuk pertama kali maupun pada pendaftaran atau pencatatan “perubahan-perubahan”-nya, kemudian para petugas pelaksanaan diwajibkan untuk mengadakan penelitian seperlunya untuk mencegah terjadinya kekeliruan. Batas-batas tanah ditetapkan dengan memakai sistem “contradictoire delimitatie” sebelum tanah dan haknya dibukukan diadakan pengumuman, perselisihan-perselisihan diajukan ke pengadilan kalau tidak dapat diselesaikan sendiri oleh yang berkepentingan. Sejauh mungkin diadakan usaha-usaha agar keterangan-keterangan yang ada pada tata usaha Kantor Pendaftaran Tanah itu selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. Hal ini merupakan tuntutan daripada ketentuan UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961. Bahwa keterangan-keterangan yang ada pada KPT mempunyai kekuatan hukum dan surat-surat tanda bukti yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang kuat.[35]

Berdasarkan hal tersebut maka Boedi Harsono yang juga penunjuk pada pendapat dari pada Muntoha sebagai orang yang merencanakan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 menyatakan bahwa sistem yang dipergunakan bukanlah sistem negatif yang murni melainkan sistem negatif dengan tendens positif. Pengertian negatif di sini adalah bahwa keterangan-keterangan yang ada itu jika ternyata tidak benar masih dapat diubah dan dibetulkan.[36]

Mariam Darus Badrulzaman dan Abdurrahman mengemukakan, sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh UUPA adalah sistem campuran antara sistem positif dan sistem negatif. Alasannya adalah bahwa pemilik yang sebenarnya mendapat perlindungan hukum, sedangkan sistem positif ternyata dengan adanya campur tangan pemerintah, yaitu PPAT dan Bagian Pendaftaran Tanah meneliti kebenaran setiap peralihan hak dan tanah.[37]

Pendaftaran tanah di dalam UUPA tidak menganut sistem negatif murni tetapi sistem negatif bertendensi positif. Pengertian bertendensi positif ialah adanya peran aktif pelaksana pendaftaran tanah. Peran aktif itu misalnya: menyelidiki asal tanah dengan sangat teliti (Pasal 3 ayat (2) PP No. 10 Tahun 1961), dan pengumuman selama 3 (tiga) bulan untuk pendaftaran tanah pertama kali Pasal 6 ayat (1) PP No. 10 Tahun 1961.

Ciri-ciri sistem negatif betendensi positif dalam hal pendaftaran tanah seperti yang dianut UUPA adalah sebagai berikut:[38]

  1. Nama pemilik tanah yang tercantum dalam daftar buku tanah adalah pemilik tanah yang benar dan dilindungi hukum, dan merupakan tanda bukti hak yang tertinggi.
  2. Setiap peristiwa balik nama melalui penelitian seksama, syarat-syarat dan prosedur berdasarkan asas keterbukaan (openbaar heidsbeginsel).
  3. Setiap bidang tanah (persil) batas-batasnya diukur dan digambar dalam peta pendaftaran dengan skala 1 : 1.000. Ukuran tersebut memungkinkan untuk meneliti kembali batas-batas persil bila kemudian hari terjadi sengketa batas.
  4. Pemilik tanah yang tercantum dalam buku tanah dan sertipikat masih dapat diganggu-gugat melalui Pengadilan Negeri oleh Badan Pertanahan Nasional.
  5. Pemerintah tidak menyediakan dana untuk pembayaran ganti kerugian kepada masyarakat karena kesalahan administrasi pendaftaran tanah. Masyarakat yang dirugikan dapat menuntut melalui Pengadilan Negeri untuk mendapatkan haknya.

Menurut Subekti, Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 Tahun 1997 bahwa dalam jangka waktu 5 tahun setelah diterbitkan sertipikat hak atas tanah oleh pemerintah, maka pihak lain tidak dapat mengajukan gugatan lagi. Dalam hal ini bukan karena lewat waktu 5 tahun menjadi verjaring bagi bezitter, melainkan karena sikap pihak lain yang menunjukkan bahwa ia sudah tidak berniat lagi mempergunakannya (rechtsverwerking).[39]

Namun sebaliknya mengingat adanya asas point de interest point de action (orang yang berkepentingan berhak memajukan tuntutan) yang dikaitkan dengan tidak adanya undang-undang yang dapat dijadikan landasan hukumnya, maka ketentuan ini secara yuridis kenyataannya tidak dapat dilaksanakan.[40] Sertipikat hak atas tanah memang merupakan surat tanda bukti hak atas tanah yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian ketentuan Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA. Namun, walaupun demikian tingginya kedudukan sertipikat hak atas tanah sebagai alat pembuktian yang kuat tetap saja diperlakukan sebagai alat bukti awal. Hal ini didasari kemungkinan adanya alat bukti pihak lain yang lebih berwenang mengalahkannya.[41] Namun demikian, sertipikat hak atas tanah adalah memberikan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah tersebut baik dalam kehidupan sehari-hari dan juga menjadi suatu bukti yang kuat (sempurna) dalam berperkara di depan Pengadilan. Demikian juga halnya kedudukan hukum sertipikat pengganti tersebut.


[1] Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI)

[2] Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI)

[3] Andrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal. 125.

[4] Ibid., hal. 128.

[5] Ibid., hal. 128-129.

[6] A.P. Parlindungan. Pendaftaran Tanah di Indonesia, Cetakan Kedua, Mandar Maju, Bandung, 1990, hal. 42.

[7] Adrian Sutedi, Op. Cit., hal. 130-131. Lebih lanjut, dinyatakan: Selain tanah-tanah yang disebut di atas yang tunduk pada hukum adat, ada juga hak-hak atas tanah yang lain yang dikenal dengan nama antara lain: gangguan, bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh, pituas, dan lain-lain.

[8] Lihat Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 150/PMK.06/2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

[9] S. Mantayborbir dan V.J. Mantayborbir, Hukum Perbankan dan Sistem Hukum Piutang dan Lelang Negara, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2006, hal. 147.

[10] Ibid., hal. 147.

[11] Subekti Tjitrosudibyo, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1973, hal. 68-69.

[12] S. Mantayborbir dan Iman Jauhari, Hukum Lelang Negara di Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Jakarta, 2003, hal. 13

[13] Ibid., hal. 13

[14] S. Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan, 2005, hal.  23-24.

[15] Lihat, Pasal 28, 29 dan Pasal 30 ayat (1) UUPA jo. Pasal 2, 8, 15 dan Pasal 16 PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[16] Lihat, Pasal 5 PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah

[17] Lihat, Pasal 9 PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[18] Lihat, Penjelasan Pasal 8 PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[19] Lihat, Pasal 11 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[20] S. Chandra, Sertipikat Kepemilikan…op. cit., hal. 25.

[21] Lihat, Pasal 30 ayat (2) UUPA jo Pasal 18 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[22] Muhammad Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Op. Cit. hal..149. Selanjutnya dinyatakan, bila memang ketentuan ini nanti dikeluarkan Keppres pelaksanaannya, sulit membayangkan betapa ramainya persoalan perpanjangan/pembaharuan hak ini. Apalagi seperti di Pontianak nyaris sepanjang Jalan Protokol kota ini deretan bangunan yang ada merupakan hak yang terbatas jangka waktunya (HGB maupun HP), apakah kelak bangunan-bangunan yang ada harus dibongkar paksa hanya karena tidak diperpanjang/diperbaharui haknya. Tentunya para pemegang hak sejak dini pantas waspada terhadap keberadaan hak tanahnya, dan bila memang sudah berakhir tidak ada pilihan lain kecuali cepat-cepat memperpanjangnya, serta bila akan berakhir dua tahun harus mengajukan perpanjangan sejak sekarang.

[23] Lihat, Pasal 35 s/d 39 UUPA jo Pasal 19, 25, 33, dan Pasal 34 PP No.40 Tahun 1999 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[24] Lihat, Pasal 31 dan Pasal 32 PP No.40 Tahun 1999 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[25] Lihat, Pasal 21 dan Pasal 36 PP No.40 Tahun 1999 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[26] Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[27] S. Chandra, Sertipikat Kepemilikan…Op. Cit., hal. 27.

[28] Lihat, Pasal 41 ayat (2) UUPA jo Pasal 45 ayat (3) PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[29] Lihat, Pasal 42 s/d Pasal 48 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[30] Lihat, Pasal 49 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[31] Lihat, Pasal 48 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[32] Lihat, Pasal 43 UUPA jo Pasal 54 PP No.40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah.

[33] A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia…, Op. Cit., hal. 8

[34] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional, Penerbit Djambatan, Jakrta, 2003, hal. 480.

[35] Abdurrahman, Op. Cit., hal. 94, 95.

[36] Boedi Harsono dalam Sumindo, Y.W.,  dan Ninik Widyanti, Op. Cit., hal.144..

[37] Mariam Darus Badrulzaman dan Abdurrahman, dalam Sulardi, Op. Cit., hal. 152.

[38] Boedi Harsono dalam Suardi, Op. Cit., hal. 151-152.

[39] Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta, Cetakan ke 24, 1992, hal. 187.

[40] S. Chandra (2006), Op. Cit., hal. 22.

[41] Ibid., hal. 23.